入居希望日の1～2ヶ月前から、物件探しを始めましょう。これ以前の時期に物件探しを始めてしまうと、たとえ良い物件を見つけたとしても、それが即入居可の物件であった場合、申込後1～2週間目には契約→家賃発生ということになります。つまり入居日のはるか前から無駄な家賃が発生してしまうんです。

物駅からの距離を優先して考えたとしましょう。この場合、犠牲になるのは、敷地面積、階数、賃料…といった点。これらを犠牲にしても良いのかどうかは、業種・業態によって異なります。

仮に狭い店舗面積で、地階にバーをオープンするとします。この場合であれば、いかに“人の流れ”を店舗まで取り込むのかが重要な戦略となってきます。駅から近い店舗というのは、それだけでも既に大きなメリットになりますので、あとはそこに店舗があること、魅力的なサービス・商品を取り扱っているということをアピールできれば良いわけです。看板の設置場所の工夫や、各種広告などをふんだんに使い、1度動線を引くことに成功すれば、あとは扱うサービスや商品の質を劣化させない限り、店舗としての成功はある程度望めるでしょう。

上記の例は、バーという業種であるからこそ可能な戦略です。駅からの距離の近さを必要としないような業種（カー用品店など）であれば、これらは成り立ちません。移転する店舗、オープンする店舗がどの点にもっとも重きを置くべきなのかをよく考慮して、条件に優先順位をつけてください。

申込書に記載したデータから、入居にふさわしい法人であるかどうかを貸主や不動産屋が審査します。同建物内のテナントとの相性や、入居により風紀が乱れるおそれがないかなどをチェックします。また家賃の滞納などを避けるために、移転してくる法人であれば、これまでの評判や業績なども調べられるでしょう。

費用の確認

入居審査に通ったとしても、肝心の契約に必要な費用を用意できなければ、どうしようもありません。あらかじめ契約時に必要な費用を確認しておきましょう。

• 保証金：賃貸契約を締結する際に貸主に「預け入れる」費用です。借主に起こりうるさまざまな不利益を避けるための費用、と考えてください。何もなければ、賃貸契約の解約時に一括返却されます。物件によっては敷金と同一になっていることもあります。
• 敷金：修繕費用や家賃滞納などに充てる目的で、不動産屋に預ける費用です。退去時に精算されます。住宅賃貸とは異なり、家賃の3～8ヶ月分が一般的で、物件によっては12ヶ月分の敷金を求められることもあります。しっかり確認しておきましょう。
• 礼金：貸主に対してのお礼の意味で支払われる費用です。こちらは主に家賃の1～2ヶ月分が一般的です。物件によっては、必要ない場合もあります。
• 仲介手数料：貸主との仲介を行う不動産会社への報酬費用です。主に家賃の1ヶ月分と消費税を支払います。
• 前家賃：入居した月の家賃です。契約時にまとめて支払うことになります。月の途中からの入居の場合は、日割りで算出されます。
• 火災保険料：火災や水漏れ、盗難などの保障のために加入が義務づけられていることがほとんどです。
• カギの交換費用：以前のテナント入居者が使用していたカギを交換する場合、物件によってはその費用を新入居者が負担することがあります。カギの個数や形式によって、かかる費用は大きく変わります。

必要書類

契約をスムーズに進めるためには、必要書類を用意しておくことが必須。役所で発行してもらう書類も多いので早めの準備を心がけましょう。

• 代表者の住民票、会社登記簿謄本、会社印鑑証明書、決算報告書
• 代表者の収入を証明する書類（源泉徴収票・確定申告書など）
• 連帯保証人の印鑑証明
• 連帯保証人の収入を証明する書類（源泉徴収票・確定申告書など）
• 連帯保証人承諾書

内装工事業者の手配

入居許可が下りた後には、店舗用テナントであればスケルトン渡しの場合もありますので、内装工事の必要があります。頭に思い描く店舗プランを実現させるためにも、綿密な内装計画を練りましょう。当然ながら工事は引渡後となりますので、工事日程の調整もしておいてください。また、内装工事の際に明確にしておきたいことが「工事区分」です。どの部分の工事を誰が費用負担するのかを明確にしておきましょう。施工業者は貸主の指定する業者で、というケースもあるんです。あらかじめ不動産屋を通し、貸主に確認しておいた方が良いでしょう。

設備・備品・什器の購入

イメージ通りのオフィス・店舗を作り上げるためにも、時間をかけて選定したいものですよね。内装工事費用も考慮しつつ、コストダウンできるもの・できないものを見極めて、各種設備・備品・什器を選びましょう。

オフィス・店舗などの賃貸契約ということで、通常の住居の賃貸契約とは異なる部分も多々あります。詳細はこちら»をご覧ください。

契約の最終段階、引渡です。支払いを済ませ、契約書・領収書・預かり証・カギを受け取ったら、ついに！新オフィス・店舗の決定となります。

内装工事

カギを受け取った後は、内装工事となります。事務所としての使用や居抜き店舗物件であるならば、さほど手を加えることはないと思いますが、スケルトン渡しの物件であれば、大幅な改修工事が必要です。工事開始の前に建物オーナー（貸主）はもちろんのこと、近隣テナントへのあいさつ・配慮も欠かさないようにしてください。

賃貸契約の重要ポイント

借りる物件の状態を法に基づき説明するのが「重要事項説明」です。その説明を受け借主が納得した場合に、「契約」に至ります。この2つは同じ日に行うのが一般的です。法律により、重要事項説明を抜きに賃貸契約を結ぶことはできません。少しでも分からないことがあれば、すぐに質問しましょう！もし可能であれば、説明・契約の前に重要事項説明書と契約書のコピーをもらって目を通しておき、疑問点や質問点を洗い出しておくのがベストですね！